К такому выводу пришла Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ (далее – СК по экономическим спорам ВС РФ) в определении от 26.11.2020 г. № 310-ЭС20-12742 по делу № А36-13042/2018. 

Между двумя индивидуальными предпринимателями были заключены два аналогичных договора аренды нежилых помещений. Стороны согласовали срок их действия (с 01.09.2016 по 01.08.2017), размер арендной платы, обязанность арендатора не позднее, чем за 2 месяца сообщить о намерении расторгнуть договор. 

После истечения срока действия договоров арендные отношения между сторонами продолжились, поэтому соглашения были продлены на неопределенный срок. 31.08.2018 ответчик сообщил истцу о желании расторгнуть договоры и покинуть помещения 15.09.2018. 

Истец обратился к ответчику с претензией об уплате задолженности по договорам, штрафа за несвоевременное уведомление о расторжении договоров, пени за просрочку уплаты арендных платежей. Впоследствии претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, в результате чего истцом было подано исковое заявление в арбитражный суд. 

Так как ответчиком ранее был произведен авансовый платеж, покрывающий сумму задолженности, судом первой инстанции было отказано в удовлетворении требований заявителя в части взыскания задолженности и пени. Учитывая установленные условия договоров аренды, определив факт несвоевременной оплаты, а также признав рассчитанный истцом размер неустойки верным, однако несоразмерным последствиям нарушения обязательств, суд первой инстанции снизил ее размер. 

Кроме того, истец потребовал взыскать штраф 400 000 рублей за нарушение сроков уведомления о расторжении договоров. Суд первой инстанции пришел к выводу: в случае, если арендатор не прекращает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неустановленный срок, и удовлетворил данное требование частично (в размере 200 000 рублей) в связи с принятием ходатайства ответчика об уменьшении размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ. 

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции в части отказа во взыскании задолженности и пени, однако руководствуясь п.2 ст.610 ГК РФ, посчитал, что так как срок первоначальных договоров истек, но арендатор продолжил пользоваться помещениями, то договоры трансформировались в новые, заключенные на неопределенный срок. Также суд апелляционной инстанции решил, что установление в договорах штрафной санкции за досрочное прекращение соглашений в одностороннем порядке, противоречит правовой природе неустойки. В связи с вышеизложенным апелляционный суд пришел к выводу, что для взыскания штрафа с ответчика отсутствуют основания и отменил решение суда первой инстанции. 

Суд кассационной инстанции согласился с постановлением суда апелляционной инстанции. 

Истец обратился в СК по экономическим спорам ВС РФ с кассационной жалобой. Судебная коллегия пришла к следующим выводам: 

Суды кассационной и апелляционной инстанций не приняли во внимание следующее. Исходя из текста договоров аренды, стороны согласовали именно письменно оповестить арендодателя не позднее чем за 2 месяца о намерении покинуть помещение как в связи с прекращением срока действия договора, так и при преждевременном освобождении. Следовательно, перед арендатором сохранилась и ответственность за нарушение договора. 

Выводы апелляционного и кассационного арбитражных судов о недопустимости установления в договорах штрафной санкции за досрочное прекращение соглашений в одностороннем порядке ошибочны, поскольку п.1 и 4 ст.421 ГК РФ гласит: «Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами». 

Руководствуюсь вышеизложенным, СК по экономическим спорам ВС РФ пришла к выводу, что заключение суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания 200 000 рублей штрафа за несвоевременное уведомление о расторжении договоров аренды является правомерным и определила постановления апелляционного и кассационного арбитражных судов отменить, а решение суда первой инстанции оставить без изменения. 

Обзор подготовлен экспертами компании ЮРКОЛЛЕГИЯ